למי שייך המחסן בבית המשותף?

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 22909-11-14

לפני :
כבוד ה שופט יהושע גייפמן

התובעים

  1. נעמה יעל
  2. נעמה דוד
  3. אוחנה קורקוס ג’נט
  4. ברדה אבנר

5.קובלנץ צבי
6. דבורה גאניט
7. דבורה אמנון
8. וייס אלכסנדר
9. וייס דפנה
10. מימון בנימין
11. מימון רינה

ע”י ב”כ עו”ד ענבל אברהמי דרוקר

נגד

הנתבעים

1.יעקוביאן שוקרולה
2.יעקוביאן בהנוש
ע”י ב”כ עו”ד שחר חסאן
3. סמדר ניסנוב
4. פסח ניסנוב

פסק דין

  1. התובעים הינם בעלי 7 דירות בבית משותף, שבו 18 דירות, ברח’ סוקולוב 105 הרצליה הידוע כגוש 6537 חלקה 252.

הנתבעים 1-2 [להלן : “יעקוביאן”] הינם בעלי דירה נוספת בבית המשותף. הנתבע 4 הינו הקבלן שבנה את הבית המשותף [ להלן : ” הקבלן”] , והנתבעת 3 הינה בתו של הקבלן [ להלן : ” סמדר”].

הדירה הידועה כגוש 6537 חלקה 252 תת חלקה 15 [ להלן: ” הדירה”] הועברה ע”י הקבלן לבעלות בתו סמדר, ולדירה הוצמד מחסן ששטחו 61.65 מ”ר [להלן : ” המחסן”].

ב-7.7.93, בטרם רישום הבניין כבית משותף בפנקס בתים משותפים, מכרה סמדר את זכויותיה בדירה ליעקוביאן. בהסכם המכר נקבע : ” … המחסן טרם נתקבל בגינו רישיון בניה כדין… המחסן לא יועבר לחזקתו של הקונה אלא יוותר בחזקת המוכר בחכירה למוכר [ לסמדר – י.ג.] לתקופה של 999 שנים … מחיר הדירה … כולל בחובו החכרת המחסן למוכר לתקופה של 999 שנים, וחכירה זו תירשם לזכות המוכר בלשכת רישום המקרקעין …”.

ב-10.9.02 נרשמה הדירה בפנקס בתים משותפים, והמחסן ששטחו 61.65 מ”ר הוצמד במרשם המקרקעין לדירה. זכות החכירה במחסן ל-999 שנים טרם נרשמה. התביעה הוגשה ב-11.11.14, והועברה לדיון בפני בספט’ 15′.

  1. עיקר עתירת התובעים בתביעה היא : לאכוף את ה הסכמות בהסכם המכר מ-93′ שנחתם בין יעקוביאן לבין סמדר, לפיו יירשמו הזכויות במחסן בחכירה לטובת סמדר ל-999 שנים , ובהסכם הנוסף בין התובעים לבין הקבלן ובתו סמדר לפיו יירשמו זכויות החכירה הנ”ל לטובת בעלי הדירות בבניין או כרכוש משותף בבית המשותף .

התובעים הגישו הודעה על הסכם עם הקבלן ועם בתו סמדר . עפ”י ההסכם שנחתם : ” הצדדים מסכימים כי ככל שיהיה צורך לבצע קודם את רישום המחסן בחכירה לטובת הנתבעת 3 [ סמדר – י.ג.] הם מאשרים הסכמתם כי ביהמ”ש…ייתן לכך צו…” [סעיף 3 להסכמה ]; ” הנתבעת 3 מאשרת כי הרישום של המחסן בחכירה לטובת הנתבעת 3 ל-999 שנים לא בוצע בין היתר בשל טעות” [ סעיף 5 להסכמה]; ” יקבלו הדיירים את המחסן לשימושם … כך שהחכירה תרשם כרכוש משותף” [סעיף 7 להסכמה ].

בנק הפועלים, שלטובתו רשומה משכנתא על הדירה, הודיע שמשאיר את ההחלטה לשיקול דעת ביהמ”ש, ואין לו עניין בהליך.

המחלוקת נותרה בין התובעים לבין יעקוביאן לעניין הזכויות במחסן . יצוין שגם אם יבוצע צו ההריסה, עדיין תיוותר מחלוקת בעניין הזכויות בשטח הקרקע עליו נבנה המחסן.

טענת יעקוביאן היא שלסמדר ולבעלי הדירות בבניין א ין זכויות במחסן, ובסמוך לאחר חתימת הסכם המכר מ-93′ ויתרה סמדר על הזכויות במחסן.

  1. להשלמת התמונה, נביא עובדות נוספות בעניין המחסן:

עפ”י עדות האדריכלית סיגל דיאמנט מעיריית הרצליה : ” כל השטח של המחסן … מורכב … מ-3 דברים … מחסן משותף בהיתר המקורי… מלובי. הלובי הזה שבמקור היה יותר רחב וצומצם לטובת אותו מחסן, וסגירת קומת עמודים מפולשת” [ עמ’ 92 שורות 5-11]; ” ש. חלק מהמחסן היה לו היתר? ת. כן … ש. נבנתה תוספת שלגביה לא היה לו היתר בניה ? ת. נכון. ש. התוספת נבנתה על החלק של הלובי? ת. חלק הלובי … ומתחת היתה קומה מפולשת ” [עמ’ 92 שורות 22-32].

הקבלן העיד בחקירתו : ” היה לי צו הריסה… המחסן בלי רישיון “[ עמ’ 42 שורות 20-22]; ” בהיתר בעירייה היה כתוב מחסן לדיירים … אבל אני השתמשתי בו, אולי ביום מן הימים אני אוציא רישיון … ש. ואז אתה הבאת טרקטור, אחרי שהעירייה הוציאה לך צו [צו הריסה – י.ג.] , והרסת את המחסן ? ת. אמת ” [ עמ’ 43 שורות 14-30]; ” הם [ הדיירים בבניין – י.ג.] הלכו ובנו להם מחסן ” [ עמ’ 52 שורה 15].

בנימין מימון, אחד מבעלי הדירות בבניין, העיד בחקירתו: ” הוא [ הקבלן – י.ג.] לקח את כל הלובי והכניס אותו למחסן ” [ עמ’ 58 שורה 10]; ” ש. … אמרו לו [לקבלן – י.ג.] להרוס את המחסן?… הביא טרקטור הרס את המחסן? ת. כן … ש. לקחת [ בנימין מימון – י.ג.] את הדיירים של הבניין … לקחת כסף והלכת ובנית עוד פעם את הקירות [ של המחסן – י.ג.] ? ת. נכון ” [עמ’ 58 שורות 10-27].

לאחר הגשת כתב אישום נגד הקבלן, הריסת המחסן ע”י הקבלן, ובנייתו מחדש ע”י דיירי הבית המשותף, הגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה כתב אישום כנגד יעקוביאן, בעל הדירה הרשום אליה הוצמד המחסן. ב-5.6.13 הורשע יעקוביאן בהסדר טיעון, ניתן צו המורה לו להרוס את קירות המחסן והוטל עליו קנס בגובה 5,000 ₪. נרשמה הערה על קיום צו ההריסה במרשם המקרקעין, אולם צו ההריסה לא בוצע . הוגש כתב אישום נוסף נגד יעקוביאן בגין אי ביצוע צו שיפוטי, וההליך טרם הסתיים.

בהליך הפלילי טענו יעקוביאן ” שאינם יודעים למי שייך המחסן, ושאינו שלהם, והם מוכנים שייהרס” [ראו פרוטוקול מ-21.12.09 בתיק עמ”ק 1260/08, עמ’ 1 לפרוטוקול – נספח ג’ לתיק המוצגים של התובעים].

  1. לא הונחה תשתית עובדתית המאפשרת קביעה, שהמחסן היה רכוש משותף של דיירי הבית המשותף עובר למכירת הדירות בבניין. עפ”י הסכם המכר שנחתם בין סמדר לבין יעקוביאן ב-93′, המחסן הוצמד לדירה בתת חלקה 15 ונקבע שהוא יוחכר ל-999 שנים לסמדר . בהסכם המכר גם הוצהר שמחיר הדירה משקף את העובדה שהמחסן הוחכר ל-999 שנים, והחכירה תירשם לטובת סמדר במרשם המקרקעין בעת רישום הבית המשותף. הסכמה זו מחייבת את הצדדים. בהסכם מ-93′ אין הוראה המגבילה את העברת החכירה לצד שלישי. עפ”י ההסכם בין ה תובעים לבין הקבלן וסמדר יש לרשום לטובת בעלי הדירות בבית המשותף זכות חכירה במחסן ל-999 שנה, ובכך יוגשם ייעוד המחסן בהיתר הבניה – לשמש את דיירי הבית המשותף. הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן :

ראשית, לא הובאו ראיות המאפשרות קביעה שהמחסן היה רכוש משותף של דיירי הבניין עובר למכירת הדירות ע”י הקבלן .
ב”כ התובעים הצהירה בעמ’ 6 לפרוטוקול שורות 5-7 : ” אני אצרף את הסכמי המכר [עם הקבלן – י.ג.] לכתב התביעה המתוקן , אם אני תובעת שהמחסן רכוש משותף מכוח הסכמי המכר של הרוכשים המקוריים “. לכתב התביעה המתוקן לא צורפו הסכמי המכר המקוריים .

הסכמי המכר המקוריים בעניין הדירות בבניין שנרכשו מהקבלן מצויים בידי התובעים, שבחרו לא להציגם בפני ביהמ”ש. יעקוביאן אינם רוכשים מקוריים אלא רכשו את הדירה כרוכשים שניים מבתו של הקבלן, ואין בידם עותק מחוזה המ כר המקורי.

הימנעות התובעים מהצגת הסכמי המכר המקוריים עם הקבלן פועלת כנגד התובעים, ולא מאפשרת קביעה שהמחסן ה יה רכוש משותף של הדיירים עובר למכירת הדירות ע”י הקבלן, וזאת גם אם היינו קובעים שניתן לסווג את השטחים כרכוש משותף [לעניין הבדיקה הדו- שלבית ראו ע”א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע”מ נ’ חב’ וזוב נכסים בע”מ דינים עליון 2016 (182) 562].

הליכי תכנון ובניה לא נועדו לקבוע זכויות קנייניות במקרקעין. גם אם בהיתר הבניה יועד חלק משטח המחסן כיום לשמש כמחסן לכלל הדיירים [ראה מוצג ת/1] – אין די באמור כדי ללמד שהזכויות הקנייניות במחסן הם רכוש משותף של הדיירים. הוא הדין לעניין הרחבת המחסן ובנייתו על שטח נוסף ללא היתר בניה. לא הובאו ראיות המוכיחות שהשטח הנוסף היה בבעלות דיירי הבניין.

ב-10.9.02 המחסן נרשם בפנקס בתים משותפים כשטח שהוצמד לדירה בתת חלקה 15 ולא כרכוש משותף של הדיירים.

הקבלן פסח ניסנוב העיד בחקירתו : ” ש. אבל זה שלכם [ המחסן – י.ג.]? לא של הדיירים .ת. לא של הדיירים , אבל אחרי שהרסו … אני מרים ידיים … אני לא רוצה מחסן … ש. אתה עשית איזושהי עסקה [ עובר למכירת הדירות – י.ג.] עם הדיירים שנתת להם את המחסן? ת. לא עשיתי שום עסקה ” [ עמ’ 50 שורות 16 -22]; “בהיתר בעירייה היה כתוב מחסן לדיירים … אבל אני השתמשתי בו, אולי ביום מן הימים אני אוציא רישיון ” [ עמ’ 43 שורות 14-16]. עדותו של הקבלן גם היא אינה תומכת בטענת דיירי הבניין , שהמחסן היה רכוש משותף עובר למכירת הדירות.

לאחר הגשת התביעה נחתם הסכם פשרה בין התובעים לבין הקבלן וסמדר , על פיו הוסכם בסעיפים 3 ו-7 : ” ככל שיהיה צורך לבצע קודם את רישום המחסן בחכירה לטובת הנתבעת 3 [סמדר – י.ג.] הם מאשרים את הסכמתם … הצדדים מסכימים כי… יקבלו הדיירים את המחסן לשימושם … כך שהחכירה תירשם כרכוש משותף “.

שנית, הדירה בתת חלקה 15 הועברה ע”י הקבלן לבעלות בתו סמדר, והמחסן הוצמד לדירה. בהסכם שנערך ב-7.7.93 בין המוכרת סמדר לבין הקונים יעקוביאן, לפני רישום הבניין בפנקס בתים משותפים, נאמר במפורש במבוא להסכם : ” לדירה צמודה חנייה מקורה ומחסן, ובגין המחסן טרם נתקבל… רישיון בניה כדין … מוסכם על הצדדים כי המחסן לא יועבר לחזקתו של הקונה אלא יוותר בחזקת המוכר בחכירה למוכר לתקופה של 999 שנה … מחיר הדירה … כולל בחובו החכרת המחסן למוכר לתקופה של 999 שנה, וחכירה זאת תירשם כזכות המוכר בלשכת רישום המקרקעין… “.

עו”ד לאונרדו קיבריק, שייצג את סמדר בהסכם מ-93′, העיד לעניין המחסן :
” מעולם לא נמכר [מלוא הזכויות במחסן – י.ג.] למשפחת שוקורולה [יעקוביאן – י.ג.] ” [ עמ’ 26 שורה 26].

סמדר העידה לעניין זה : “ש. את המחסן [מלוא הזכויות במחסן – י.ג.] לא מכרת להם באותו הסכם? ת. לא מכרתי בכלל” [ עמ’ 26 שורות 8-9]; ” כתוב במפורש בחוזה שהמחסן הוא בחכירה ל-999 שנה לטובתי ” [ עמ’ 26 שורה 11].
הקבלן פסח ניסנוב העיד בעמ’ 46 שורות 1-2 : ” אני הייתי נוכח [ בחתימת החוזה – י.ג.] ואני אז אמרתי להם את זה במפורש שהמחסן [ מלוא הזכויות – י.ג.] לא יכלל במכירה”.

בהסכם הוצהר מפורשות, שלמרות מכירת הדירה, המחסן יוותר בחזקת המוכרת סמדר, ויירשם בחכירה ל-999 שנה ע”ש המוכרת סמדר. עוד הוסף במבוא להסכם, שמחיר הדירה נקבע בהתחשב בכך שהמחסן מוחכר למוכרת למשך 999 שנה. החוזה בעניין זה נוסח באופן ברור וחד משמעי, ואין בפני ביהמ”ש תשתית עובדתית המאפשרת קביעה שהחכרת המחסן ל-999 שנה לסמדר היתה פיקטיבית.

העסקה דווחה לשלטונות מס שבח, ותוארה כפי שפורט בהסכם. עו”ד לאונרדו קיבריק העיד בעמ’ 51 שורות 14-16:” ש. דיווחת לשלטונות המס על העסקה? ת. אמת ש. אמרת המחסן הוא לא חלק מהעסקה? ת. אמת “.

אם במחסן לא היו זכויות חכירה לסמדר ומלוא הזכויות של יעקוביאן , מצופה היה שיעקוביאן לא יאפשרו לדיירים לבנותו מחדש, לא ישתתפו יחד עם דיירי הבניין במימון הבנייה ולא יאפשרו לדיירים לעשות בו שימוש משותף. בהנוש יעקוביאן, שרכשה עם בעלה את הזכויות בדירה, העידה לעניין זה : ” ש. אחרי שהרסו את זה [הריסת המחסן ע”י הקבלן – י.ג.] הדיירים בנו את הקירות ? ת. נכון” [עמ’ 100 שורות 13-18]; “ש. את ובעלך שילמתם 500 ₪ [השתתפתם עם כל אחד מהדיירים במימון העלות -י.ג.] כדי לבנות את הקירות של המחסן… לאחר שהמחסן נהרס ?ת. כן ” [ עמ’ 103 שורות 17-20].

שלישית, הקונים יעקוביאן ניסו לטעון בעדותם, שהסתמכו במועד הקנייה ב-93′ על ההצמדה של המחסן לדירה שהיתה רשומה בטאבו. יעקוביאן שוקרולה העיד בחקירתו: ” כשרוצים לקנות דירה .. אז נסח טאבו יש לו לערך… אני יודע כמה מטר, ואיזה מקום. אז אין ערך לנסח הטאבו ? …” [עמ’ 58 שורות 6-7]; ” אני יודע שאני קונה משהו , קודם כל יש נסח [ נסח טאבו – י.ג.] ” [ עמ’ 61 שורה 5].

טענה זו משוללת יסוד, באשר במועד חתימת ההסכם ב-93′ הדירה לא היתה רשומה בפנקס בתים משותפים, ובחוזה המכר נאמר מפורשות שהמחסן יוחכר ל-999 שנים לסמדר. בעמ’ 98 הצהיר ב”כ הנתבעים 1-2 לאחר עריכת בדיקה: ” המחסן לא היה רשום במרשם המקרקעין נכון ליום עריכת ההסכם “.

במהלך חקירתו העלה מר יעקוביאן שוקרולה גרסה, שלא בא זכרה בכתבי הטענות ובתצהירי העדות הראשית, על פיה הקדים את התשלום האחרון בעסקת המכר מ-93′ , והקבלן הסכים לאחר חתימת ההסכם להעביר לבעלותו את המחסן תוך ויתור על החכרת המחסן ל-999 שנים לבתו סמדר. מר יעקוביאן העיד : ” אדון ניסנוב … לפני התשלום האחרון … בא עם עו”ד … הוא מתחנן אלי תן לי את הכסף קודם . יש לי בעיה במע”מ … הוא התחנן אלי שאני אקדים לו את התשלום … הוא אמר לי באותה הזדמנות שיש מחסן וזה שלך” [עמ’ 61 שורה 11 עד עמ’ 62 שורה 6]. גרסה מאוחרת זו , שהועלתה לראשונה במהלך העדות ולא נטענה בכתבי הטענות ובתצהירי העדות הראשית – אינה מהימנה על ביהמ”ש.

בסעיף 14[ב] להסכם המכר מ-93′ נקבע : ” כל שינוי של חוזה זה וכל תוספת לו חייבים להיעשות בכתב ובחתימת הצדדים”. לא הוצג מסמך בכתב שהתניות בהסכם המכר מ-93′ לעניין המחסן שונו לאחר חתימת ההסכם , והמוכרת סמדר ויתרה לאחר חתימת החוזה על חכירת המחסן ל-999 שנים.

התגלו גם סתירות בעדויות בני הזוג יעקוביאן שרכשו את הזכויות בדירה . האישה בהנוש יעקוביאן העידה בעמ’ 106 שורות 21-32, שנכחה במועד שהקבלן ויתר על המחסן כנגד הקדמת התשלום האחרון, ואילו בעלה שוקורולה יעקוביאן העיד בעמ’ 62 שורות 1-3:” ש. גם אשתך היתה? ת. לא”.

עו”ד לאונרדו קיבריק, שייצג את סמדר בהסכם המכר מ-93′, העיד : ” לפי מה שאני יודע הדירה הזו לא נמכרה ע”י סמדר בגלל לחצים כלכליים ” [ עמ’ 49 שורה 24]; ” ש. יכול להיות שמר פסח ניסנוב [הקבלן – י.ג.] … אחרי העסקה ב-93 ‘ ויתר על המחסן לטובת שוקורולה [יעקוביאן – י.ג.] ? ת. לא. לא שאני יודע … ” [ עמ’ 50 שורות 10-12].

הקבלן פסח ניסנוב העיד לעניין זה : ” אני הייתי נוכח [ בחתימת ההסכם – י.ג.] … אמרתי להם [ ליעקוביאן – י.ג.] את זה במפורש שהמחסן לא יכלל במכירה ” [ עמ’ 46 שורות 1-2]; ” ש. מר שוקורולה הקדים לך תשלומים? ת. לא ” [ עמ’ 48 שורות 23-24].

רביעית, לאחר עריכת העסקה ב-93′, הקבלן המשיך במשך שנים לעשות שימוש במחסן שהוחכר לבתו ל-999 שנים . רק לאחר שהוגש כתב אישום כנגד הקבלן, המחסן נהרס על ידו. השימוש שעשה הקבלן במחסן במשך שנים לאחר חתימת ההסכם מ-93′ , ללא התנגדות מצד יעקוביאן, תומך בטענה שהמחסן ה וחכר לבתו של הקבלן.

הקבלן פסח ניסנוב העיד בחקירתו: ” החזקתי את המחסן שנים. שימש אותי לדברים שלי המחסן ” [עמ’ 43 שורות 2-3 ]; “ש. ואז הבאת טרקטור, אחרי שהעירייה הוציאה לך צו הריסה והרסת את המחסן? ת. אמת ” [עמ’ 43 שורות 29-30]; ” הם [ הדיירים בבניין – י.ג.] הלכו ובנו להם מחסן [ לאחר שהוצא צו הריסה והקבלן הרס את המחסן – י.ג.]”[ עמ’ 52 שורה 15].

סמדר העידה בחקירתה : ” ש. המחסן נהרס בינואר 06′. הדירה נמכרה למר שוקורולה[ יעקוביאן – י.ג.] בנוב’ 93′. עד לינואר 06′ היה מחסן ? ת. היה מחסן בשימושי ” [עמ’ 28 שורות 9-11].

בנימין מימון הצהיר בסעיף 5 לתצהירו, שלא נסתר : ” משפחת יעקוביאן השתתפו יחד עם כל הדיירים שווה בשווה בהוצאת הקמת קירות המחסן שהיה בשימוש הנציגות והדיירים. הם לא אמרו דבר, ולא חלקו על זכותינו להשתמש בו”.

בהנוש יעקוביאן, אשתו של שוקורולה יעקוביאן, שרכשה יחד עם בעלה את הדירה בתת חלקה 15, הודתה בחקירתה : ” ש. לאורך השנים הרי הדיירים השתמשו במחסן הזה. בהתחלה ניסנוב [ השתמש במחסן הקבלן ניסנוב- י.ג.] … נכון ? ת. כן .ש. אחרי שהרסו את זה [הריסה ע”י הקבלן – י.ג.] הדיירים בנו את הקירות , נכון ? ת. נכון ” [ עמ’ 100 שורות 13-18]; “ש. את בעצמך לא עשית שימוש במחסן הזה מעולם …ת. לא” [עמ’ 102 שורות 18-19]; “ש. את ובעלך שילמתם 500 ₪ [ השתתפתם עם כל אחד מהדיירים במימון העלות – י.ג.] כדי לבנות את הקירות של המחסן … לאחר שהמחסן נהרס? ת. כן ” [ עמ’ 103 שורות 17-20].

בנימין מימון העיד בחקירתו: ” ש. הוציא גזר דין כנגד הקבלן להרוס את המחסן … הקבלן עלה עם טרקטור על המחסן [ הרס את המחסן – י.ג.] אתה באת אחר כך ובנית את המחסן? ת. כן ” [ עמ’ 69 שורות 17-19]; ” ש. אתה בא ומחליט לבנות את המחסן מחדש, אחרי שהקבלן הורס .ת. זה במסגרת כל הדיירים .ש. בהסכמת כל הד יירים ? ת. בטח ” [ עמ’ 69 שורות 23-28].

בנסיבות אלה לא עומדת ליעקוביאן טענת שיהוי, גם אם לא נרשמו במרשם המקרקעין ז כויות החכירה במחסן לטובת סמדר, כפי שנקבע בהסכם המכר מ-93′. הקבלן עשה שימוש ייחודי במחסן במשך שנים, ללא מחאה מצד יעקוביאן, וזאת בהתאם לזכויות החכירה שהוקנו לבתו בהסכם מ-93′; ולאחר שהמחסן נהרס ע”י הקבלן – הדיירים גבו דמי השתתפות בבנייה מיעקוביאן ויתר הדיירים, בנו את המחסן, ועשו בו שימוש במשך שנים ללא התנגדות מצד יעקוביאן. תביעת יעקוביאן לסילוק יד הוגשה רק בספט’ 13′.

עוד נטען שהעיכוב ברישום זכויות החכירה בעניין המחסן נבע גם מכך שהוצא צו להריסת המחסן [ראו גם סעיף 34 לכתב התביעה].
חמישית, הוגש כנגד יעקוביאן כתב אישום בעניין בניית המחסן ללא היתר. יעקוביאן טען בהליך הפלילי שאינו יודע למי שייך המחסן, המחסן אינו שלו , והוא מוכן שייהרס. בפרוטוקול הדיון מ-21.12.09 בתיק עמ”ק 1260/08 [נספח ג’ לתיק המוצגים], ב”כ המאשימה אמר בדיון, שהתקיים בנוכחות פרקליט יעקוביאן: ” מדובר במחסן שרשום ע”ש הנאשמים. הנאשמים טוענים שאינם יודעים למי שייך המחסן, ושאינו שלהם , והם מוכנים שייהרס”. לא מצינו בפרוטוקול הדיון שב”כ הנאשמים , שייצג את יעקוביאן , הודיע שדברים אלה שנאמרו ע”י ב”כ המאשימה אינם מדויקים.

כתב האישום הוגש כנגד הבעלים הרשום, וגם אם הבעלים הרשום החכיר בהסכם מ-93′ את המחסן ל-999 שנים – אין הדבר פוטר אותו מהאישום הפלילי, ואין גזר הדין שניתן נגדו כבעלים מסייע בהוכחת הטענה שלא הוקנתה זכות חכירה במחסן ל-999 שנים לסמדר.

שישית, ב”כ הנתבעים לא טען בכתבי הטענות, בקדם, ובסיכומים, שההסכם מ-93′ שהעניק לסמדר זכות חכירה ל-999 שנים במחסן נוגד את הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין, וכן לא טען כנגד הזכות להעביר את החכירה במחסן מסמדר לבעלי הדירות בבניין עפ”י ה הסכם ביניהם. טענת יעקוביאן היתה, שהקבלן וסמדר ויתרו על הזכויות במחסן לאחר חתימת ההסכם מ-93′ כנגד הקדמת התשלום האחרון , וויתור זה היה בעל פה.

יחד עם זאת, נעיר לעניין זה בשולי הפסק :

סעיף 78 לחוק המקרקעין , תשכ”ט -1969 מורה : ” על אף האמור בסעיף 13 , ניתן להשכיר חלק מסוים של מקרקעין “, והוראה זו אינה מגבילה את תקופת השכירות.

פרופ’ ויסמן בספרו ” דיני קניין – חלק כללי ” בעמ’ 191 אמר לעניין זה :

” החוק אינו מונע חכירה של חלק מסוים מיחידת רישום של מקרקעין . כך למשל אפשרית חכירה לתקופה של 999 שנה של חלק זעיר מיחידת רישום. דבר זה מתאפשר עפ”י סעיף 78 לחוק המקרקעין, תשכ”ט- 1969 , לפיו אין הוראת סעיף 13 חלה על החכרה של חלק מסוים מתוך יחידת רישום …”.

לעניין השכרת שטח שהוצמד לדירה בבית משותף, מציין אריה איזנשטיין בספרו ” יסודות והלכות בדיני מקרקעין – בתים משותפים “, בעמ’ 121 :

” עפ”י סעיף 78 לחוק [חוק המקרקעין – י.ג.] ניתן להשכיר חלק מסוים של מקרקעין. לכן אין מניעה להשכיר את שטח ההצמדה לכל תקופה שהיא לכל אדם, בין אם הוא בעל דירה ובין אם לאו “.

לעניין העברת זכות החכירה מסמדר לבעלי הדירות בבניין – בהסכם המכר מ-93′ לא נקבע תנאי המגביל את העברת החכירה מסמדר לצד שלישי, וסמדר היתה רשאית להעביר את זכות החכירה לבעלי הדירות בבית המשותף חרף התנגדות יעקוביאן.

התנגדות יעקוביאן הינה מטעמים בלתי סבירים. בהסכם המכר מ-93′ נקבע מפורשות, שהתמורה בעסקה נקבעה בהתחשב בכך שהמחסן מוחכר לסמדר לתקופה של 999 שנים , והחכירה תירשם במרשם המקרקעין. המחסן נבנה, לאחר הריסתו ע”י הקבלן , ע”י דיירי הבית המשותף . יעקוביאן השתתפו יחד עם דיירי הבית המשותף במימון הבניה, ולאחר בנייתו מחדש שימ ש המחסן, ללא התנגדות יעקוביאן, את דיירי הבית המשותף.

בנסיבות אלו, התנגדות יעקוביאן הינה מטעמים בלתי סבירים, ואין מניעה להעביר את זכות החכירה ל- 999 שנים מסמדר לבעלי הדירות בבית המשותף, כאמור בהסכם שנחתם בין הקבלן וסמדר לבין התובעים.

לעניין העברת זכות חכירה מדגיש פרופ’ ויסמן בספרו ” דיני קניין – החזקה ושימוש “, בעמ’ 352-353, תוך הפנייה לסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה , תשל”א -1971 :

” כאשר בהסכם השכירות לא הוטלה הגבלה על זכותו של השוכר להעביר את השכירות… רשאי השוכר לבצע עסקאות אלו חרף התנגדותו של המשכיר, אם התנגדותו היא מטעמים בלתי סבירים “.

אריה אייזנשטיין בספרו ” יסודות והלכות בדיני מקרקעין – זכויות ועסקאות במקרקעין ” בעמ’ 122-123 מציין :

” יש מצבים שנדרשת בהם העברת שכירות בתוך תקופת השכירות… סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה עונה על שאלות אלה… בשכירות מקרקעין … רשאי השוכר להעביר את השכירות ללא הסכמת המשכיר אם לא נקבע תנאי שמגביל את השוכר להעבירה לאחר “.

תנאי העברת החכירה מסמדר לבעלי הדירות נשאבים מההסכם מ-93′ ומההסכם בין סמדר והקבלן לבין התובעים . תקופת החכירה היא ל-999 שנים מ-7.7.93. חכירת המחסן הינה לצורך שימוש דיירי הבית המשותף כשימוש שעושים ברכוש משותף בבית משותף [סעיפים 2 ו-8 להסכם בין הקבלן וסמדר לבין התובעים]. המגבלה הקיימת על עבירות זכות החכירה – ניתן להעביר את זכויות החכירה אך ורק לבעלי דירות בבניין.

רישום זכות החכירה לטובת בעלי הדירות, שאינם התובעים בתביעה, ושאינם צד להסכם עם הקבלן ובתו סמדר – טעון הסכמה בתצהיר של בעלי דירות אלה.

  1. סוף דבר

[א] מוצהר בזה, שהזכויות במחסן ששטחו 61.65 מ”ר , שהוצמד לדירת יעקוביאן, הוחכר לנתבעת 3 ל-999 שנים במסגרת הסכם המכר מ-93′ .

[ב] לאור ההסכם בין הנתבעים 3-4 לבין התובעים, ובהתחשב בכך שאין תניית הגבלה להעברת זכות החכירה בהסכם מ-93′ – המחסן יירשם בחכירה לטובת בעלי הדירות בבית המשותף ברח’ סוקולוב 105 הרצליה הידוע כגוש 6537 חלקה 252, וזאת לשימוש משותף של בעלי הדירות בבית המשותף כשימוש שעושים ברכוש המשותף. תחילת החכירה -7.7.93. תקופת החכירה 999 שנים. המגבלה הקיימת על עבירות זכות החכירה – ניתן להעביר את זכויות החכירה במחסן אך ורק לבעלי דירות בבניין.

רישום זכות החכירה לטובת בעלי הדירות, שאינם התובעים בתביעה ושאינם צד להסכם עם הקבלן ובתו סמדר – טעון הסכמה בתצהיר של בעלי דירות אלה.

[ג] לצורך רישום החכירה לטובת בעלי הדירות בבית המשותף בתנאים שנקבעו בסעיף קטן ב’ – להסמיך את עו”ד ענבל אברהמי דרוקר לחתום בשם הנתבעים 1-3 על כל מסמך הנדרש לצורך ביצוע הרישום הנ”ל.

[ד] הנתבעים 1-2 ישלמו לתובעים הוצאות משפט ושכ”ט עו”ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

ניתנה היום, י”ד חשוון תשע”ט, 23 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.

 

סגירת תפריט

רוצים שנחזור אליכם?

השאירו פרטים ותענו בהקדם!